România: 10 milioane metri pătrați de spații comerciale, logistice și de birouri. Cum s-au dezvoltat liderii?

Vechii coloși industriali, halele de producție și depozitare, piețele și clădirile de birouri ineficiente, cu zeci de cămăruțe și geamuri puține, folosite în special de instituțiile publice, au lăsat, treptat, locul mallurilor, imobilelor de birouri moderne și parcurilor industriale și logistice, care la finalul anului trecut au ajuns să măsoare 10 milioane de metri pătrați la nivel național.

Trecerea s-a produs în ultimii 20 de ani, cu două perioade de accelerare, consemnate între 2006 și 2009, respectiv 2016 – 2017, cu perspectiva unui an 2018 în care livrările cumulate în cele trei sectoare ar putea depăși nivelul de 1,2 milioane de metri pătrați, apropiindu-se de recordul consemnat în 2008.

În 2017 au fost livrate spații de aproximativ 750.000 de metri pătrați (circa 205.000 mp de birouri, 75.000 mp de spatii comerciale și 470.000 mp de spații industriale), proiecte care au dus stocurile la nivelul de 3,65 mil. mp de spații de retail, 3,4 mil. mp spații de birouri și 3 mil. mp spații logistice și industriale, sector care va mai recupera din decalaj și în acest an, când aproape 50% din spațiile ce urmează a fi livrate vor fi din domeniul logistic și industrial.

Trei investitori – NEPI Rockcastle, Globalworth și CTP -, care în urmă cu un deceniu puteau fi considerați jucători minori în piața locală, au ajuns să domine cele trei sectoare, având un portofoliu cumulat de peste 2 milioane de metri pătrați evaluat la circa 2,5 miliarde de euro.

NEPI Rockcastle, grup ale cărui baze au fost puse în 2007, la București, a început în 2009 investițiile în centre comerciale prin achiziția proiectului Promenada Brăila (actualul Brăila Mall), ajungând în prezent la un portofoliu de retail peste 700.000 de metri pătrați și o cotă de piață de aproape 20% din stocul de retail modern.

În portofoliul grupului mai intră și spații de birouri de circa 150.000 mp (4% din stoc), precum și două depozite din Otopeni și Râșnov cu o suprafață cumulată de aproape 30.000 mp, echivalentul a 1% din stocul logistic.

Globalworth, companie fondată în 2013 de Ioannis Papalekas, un investitor care la momentul respectiv avea un track record destul de solid pe piața locală, a ajuns în cinci ani cel mai mare proprietar de birouri, cu un portofoliu de aproximativ 320.000 de metri pătrați localizați în București, reprezentând 9% din stocul la nivel național și 12% din stocul Bucureștiului, accentul fiind pus pe zonele Barbu Văcărescu – Floreasca și Pipera.

Totodată, Globalworth deține și două parcuri logistice cu o suprafață de peste 170.000 de metri pătrați situate în Pitești și Timișoara, având, astfel, o cota de aproape 6% și din acest sector.

Nu în ultimul rând, CTP, un grup înființat de olandezul Remos Vos în 1998, în Cehia, a ajuns la un portofoliu local de 700.000 de metri pătrați de spații logistice, având o cotă de 23% în sector și perspective solide de creștere, ținând cont de șantierele începute și planurile anunțate. CTP a deschis un birou la București în urmă cu mai bine de zece ani, dar portofoliul grupului a început cu adevărat să se dezvolte abia în 2015, în urmă cu doar trei ani, interval în care CTP a dezvoltat o platformă care acoperă zece orașe din toate zonele țării.

În cadrul SEE Property Forum 2018, desfășurat în București la finalul lunii martie, Dan Bucsa, Chief CEE Economist, Unicredit Bank AG, London, atrăgea atenția asupra faptului că Statele Unite ale Americii au aproape nouă ani consecutivi de creștere economică, acesta fiind al treilea cel mai lung ciclu de expansiune, după cele începute în 1991 și 1961. Cel mai lung ciclu de creștere a durat 10 ani (1991 – 2001), iar analistul atrăgea atenția că o eventuală intrare în recesiune a Statelor Unite va impacta și piața europeană, iar România nu poate trece neafectată.

Cazurile celor trei investitori – NEPI Rockcastle, Globalworth și CTP –, a căror activitate susținută a început după trecerea boom-ului din perioada 2006 – 2008, arată că perioadele de acalmie sau chiar de contracție a piețelor deschid terenul unor oportunități greu de accesat în perioade de vârf. Două întrebări cu răspunsuri greu de anticipat: când se va închide fereastra deschisă în 2016 și cine va fi cel mai bine poziționat să profite de noul context?

Cristi Moga

Research Consultant C&W Echinox

Cristi Moga s-a alăturat echipei C&W Echinox în octombrie 2015, după o carieră de aproape 10 ani ca jurnalist la Ziarul Financiar, cel mai prestigios ziar de afaceri din România. În calitate de jurnalist, Cristi a publicat mai mult de 5.000 de articole (știri, analize și interviuri) despre piața imobiliară și nu numai. De la venirea în companie, Cristi s-a axat pe studii și consultanță în segmentele retail, birouri și rezidențial.