București, martie 2026: Stocul modern de spații de birouri din principalele orașe regionale ale României – Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov – se ridică în prezent la aproximativ 1,08 milioane mp, în timp ce în ultimii doi ani nu a fost livrat niciun proiect de birouri pe aceste piețe, potrivit „Romania Office Report”, publicat de compania de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
Ca urmare, orașele regionale analizate reprezintă aproximativ 25% din stocul modern de birouri al României, estimat la aproximativ 4,5 milioane mp, deși potențialul lor demografic și educațional este comparabil sau chiar superior celui al Bucureștiului. Datele Institutului Național de Statistică indică un total de 197.000 de studenți în cele patru orașe regionale, cu aproape 10% mai mulți decât în capitală, unde sunt înregistrați aproximativ 180.000 de studenți.
În ciuda acestui potențial semnificativ, stocul de birouri din orașele regionale ale României este cu 68% mai mic decât cel corespunzător Bucureștiului, evidențiind un decalaj semnificativ între cererea latentă și nivelul actual al ofertei.
Prin comparație, piețele regionale de birouri din Polonia s-au extins rapid în ultimul deceniu, stocul total din afara Varșoviei depășind 6,7 milioane mp, peste nivelul de 6,2 milioane mp al capitalei. În ultimii zece ani, orașele regionale din Polonia au beneficiat de peste 3,2 milioane mp de noi dezvoltări de birouri, comparativ cu doar 580.000 mp livrați în orașele regionale din România.
Cele mai mari piețe de birouri din afara Varșoviei sunt Cracovia, Poznań, Katowice, Wrocław și zona Tricity (Gdańsk, Gdynia și Sopot), care însumează aproximativ 5,7 milioane mp de spații de birouri. În plus, alte trei orașe poloneze – Łódź, Lublin și Szczecin – au fiecare un stoc de birouri mai mare decât cel din Brașov (152.000 mp).
Din perspectiva capitalului uman, diferențele sunt și mai pronunțate. În timp ce Varșovia concentrează aproximativ 259.000 de studenți, orașele regionale din Polonia găzduiesc peste 654.000 de studenți.
În Republica Cehă, deși decalajul dintre Praga și orașele regionale rămâne semnificativ, dezvoltarea a fost mai echilibrată decât în România în ceea ce privește anumiți indicatori demografici. Stocul cumulat de birouri din Brno și Ostrava se ridică la 961.000 mp, dintre care 276.000 mp au fost livrați în ultimul deceniu, comparativ cu stocul de 3,9 milioane mp din Praga. Cele două orașe regionale găzduiesc aproximativ 90.000 de studenți, față de 138.000 în Praga.
Orașele regionale din Polonia continuă să atragă cel mai ridicat nivel de activitate de dezvoltare, cu peste 150.000 mp de spații de birouri în construcție, urmate de Republica Cehă, cu 95.000 mp. În schimb, în România se află în prezent în construcție doar 23.000 mp, ceea ce reflectă atât prudența dezvoltatorilor, cât și constrângerile structurale ale pieței.
Analiza densității spațiilor de birouri raportată la populația studențească evidențiază diferențe semnificative între piețe.
În București, indicatorul se situează la 19 mp per student, comparativ cu 24,1 mp per student în Varșovia și 28,6 mp per student în Praga. În orașele regionale din România, densitatea variază de la 4,8 mp per student în Cluj-Napoca la 6,5 mp per student în Timișoara, corespunzând unei medii generale de 5,5 mp per student (față de 10,3 și 10,7 mp per student în orașele regionale din Polonia și, respectiv, Cehia).
Cu toate acestea, orașele regionale din România se remarcă printr-o disponibilitate relativ redusă a spațiilor de birouri, ratele de neocupare variind între 8,5% și 16,7%, comparabile sau chiar mai mici decât cele înregistrate în multe orașe regionale din Polonia, unde ratele de neocupare depășesc frecvent 18–21%. În același timp, chiriile prime headline rămân competitive, la 13–17 euro/mp/lună, sub nivelurile maxime din centre regionale precum Brno sau Cracovia, unde chiriile pot ajunge la 18–19 euro/mp/lună.
Mădălina Cojocaru, Partner, Office Agency, Cushman & Wakefield Echinox: „Perspectivele pieței regionale de birouri pentru 2026 reflectă un peisaj rezilient, dar din ce în ce mai selectiv în principalele centre de business din România, din afara Bucureștiului, evidențiind totodată potențialul semnificativ încă nevalorificat al acestora. Cluj-Napoca se remarcă atât prin dimensiunea pieței, cât și prin activitatea de închiriere, în timp ce Timișoara, Iași și Brașov concurează prin costuri de ocupare mai reduse, acces la forță de muncă specializată și conectivitate în îmbunătățire. Datele demografice solide – peste 1 milion de locuitori și aproape 200.000 de studenți – susțin perspectivele de creștere pe termen lung, în timp ce activitatea limitată de dezvoltare este de așteptat să exercite presiuni în sensul creșterii chiriilor.”