București, martie 2026: Inteligența artificială începe să aibă un impact vizibil asupra pieței imobiliare, influențând nu doar modul în care sunt operate clădirile, ci și criteriile pe baza cărora acestea sunt evaluate, închiriate și tranzacționate. De la spații de birouri și retail până la logistică și dezvoltare urbană, AI accelerează o tranziție structurală în care flexibilitatea, infrastructura și adaptabilitatea devin factori-cheie, potrivit raportului „The Impact of AI on the Built World”, publicat de compania globală de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield.
Raportul analizează impactul inteligenței artificiale asupra principalelor categorii de active comerciale – birouri, industrial și retail – precum și asupra orașelor.
În sectorul de birouri, inteligența artificială generează deja schimbări structurale în modul în care companiile creează valoare, cu implicații directe asupra cererii și modului de utilizare a spațiilor de birouri.
În ultimele cicluri imobiliare, birourile au fost proiectate predominant pentru „chiriașul mediu”: un set relativ similar de nevoi, în jurul birourilor, sălilor de întâlnire și facilităților, oferite prin specificații convenționale.
Unele companii își vor intensifica activitatea de colaborare față în față și accentul pus pe experiența clienților. Altele își vor regândi modul de lucru pentru a fi mai distribuit, în timp ce unii chiriași vor prioritiza costurile și flexibilitatea. Rezultatul nu este apariția unui singur „nou tip de birou”, ci a unei game mai largi de cerințe.
În piața de birouri din România, această tranziție se reflectă printr-un accent tot mai mare pus pe calitate și funcționalitate, mai degrabă decât pe volum. Clădirile cu cele mai bune performanțe sunt evaluate din ce în ce mai mult în funcție de capacitatea lor de a susține interacțiuni cu valoare adăugată ridicată – prin spații de colaborare eficiente, infrastructură digitală solidă și medii care permit luarea unor decizii mai rapide și mai bine fundamentate.
În același timp, AI amplifică diferențierea atât la nivelul pieței, cât și al activelor. Activele și locațiile din România susținute de activități cu valoare adăugată ridicată, procese complexe de luare a deciziilor și funcții care implică interacțiunea directă cu clienții tind să fie mai reziliente pe termen mediu și lung. În schimb, clădirile proiectate în principal pentru activități standardizate și repetitive pot fi mai expuse riscurilor structurale generate de automatizare. Această dinamică schimbă perspectiva investitorilor și ocupanților, de la întrebarea „de cât spațiu este nevoie?” la „ce tip de spațiu susține cel mai bine modelul de business?”.
Pe termen lung, competitivitatea pieței de birouri din România va fi tot mai strâns legată de capacitatea activelor de a acomoda modele de lucru adaptabile, infrastructură digitală performantă și o diversitate de utilizări. Pe măsură ce cerințele chiriașilor devin mai specializate, iar diferențierea produselor se accentuează, clădirile capabile să răspundă unei game largi de nevoi vor avea un avantaj clar în atragerea și păstrarea cererii.
În sectorul de retail, AI contribuie la redefinirea magazinelor fizice. Acestea nu mai sunt percepute exclusiv ca puncte de vânzare, ci ca parte a unui ecosistem mai larg, care integrează experiența de brand, serviciile, logistica și interacțiunea cu clienții.
Personalizarea, reducerea timpilor de așteptare și gestionarea mai eficientă a stocurilor și retururilor sporesc atractivitatea anumitor locații și formate. În acest context, spațiile de retail capabile să susțină funcții multiple – experiență, servicii, livrare sau retururi – devin tot mai relevante, în timp ce formatele rigide își pierd din atractivitate.
AI accelerează, de asemenea, transformarea spațiilor logistice și industriale în hub-uri dinamice, capabile să răspundă rapid schimbărilor cererii. Depozitele nu mai funcționează doar ca spații de stocare, ci ca noduri inteligente care redistribuie mărfurile în timp real și contribuie la lanțuri de aprovizionare mai eficiente și mai reziliente.
Această evoluție crește importanța locației, accesului la infrastructură și specificațiilor tehnice ale clădirilor. Activele capabile să susțină automatizarea, consumuri energetice mai ridicate și fluxuri operaționale intense sunt mai bine poziționate pe termen lung.
La nivel urban, AI accentuează diferențele dintre orașe și zone. Accesul la energie, infrastructura digitală, mobilitatea și viteza proceselor administrative devin adevărate avantaje competitive. Zonele urbane care pot integra mai eficient aceste elemente vor fi mai bine poziționate pentru a atrage investiții, inclusiv în sectorul imobiliar.
În acest context, piața imobiliară nu mai poate fi analizată separat de strategiile de dezvoltare urbană, iar colaborarea dintre sectorul public și cel privat devine esențială.
Vlad Săftoiu, Head of Research, Cushman & Wakefield Echinox: „Inteligența artificială nu schimbă doar modul în care sunt operate clădirile, ci și logica fundamentală care stă la baza cererii imobiliare. Observăm o polarizare tot mai accentuată între activele care se pot adapta noilor cerințe – flexibilitate, infrastructură și conectivitate – și cele care rămân ancorate în modele depășite. Pentru proprietari, chiriași și investitori deopotrivă, adaptabilitatea va fi un criteriu decisiv în anii următori. Pentru piața imobiliară din România, AI reprezintă un catalizator al schimbării, nu o tendință izolată. Clădirile și proiectele care vor integra cu succes aceste transformări vor beneficia de o poziționare mai puternică pe termen lung, într-o piață din ce în ce mai selectivă.”
