Se construiesc prea multe locuinte in Romania?

Piata rezidentiala da semne de incalzire, lucru constatat si de oficialii BNR, care monitorizeaza evolutia preturilor, dar si de majoritatea locuitorilor din marile orase, unde in ultimii trei ani au reinceput sa apara santiere de ansambluri de locuinte.

Indicele general al preturilor proprietatilor rezidentiale calculat de INS a ajuns la finalul primului trimestru al acestui an la 108,96, avand ca referinta (100) finalul anului 2015, in timp ce indicele apartamentelor din Bucuresti a ajuns la 112,77, aratand o crestere de aproape 13% in decurs de 15 luni.

Cresterea a venit pe seama dobanzilor aflate la minime istorice si al unui avans consistent al veniturilor. Dar, in timp ce la nivel national cresterea salariilor a depasit-o pe cea a preturilor la locuinte (14% a fost cresterea salariilor in Euro la nivel national intre Q1 2017 si Q4 2015, in timp ce avansul preturilor proprietatilor rezidentiale in aceeasi perioada a fost de 9%), preturile apartamentelor din Bucuresti au crescut mai rapid decat salariile (12.6% vs. 9.8%).

Preturile apartamentelor din Bucuresti cresc mai rapid decat salariile

 Sursa: C&W Echinox, Institutul National de Statistica

Preturile locuintelor la nivel national cresc mai lent decat salariile

 
Sursa: C&W Echinox, Institutul National de Statistica

Plecand de la aceste date, am incercat sa raspundem la intrebarea: se construiesc prea multe locuinte in Romania? Cat de mare este riscul dezvoltarilor rezidentiale, in contextul in care dobanziile au inceput usor sa creasca, in timp ce tendinta ascendenta a salariilor se va tempera?

Un indicator urmarit in constructia de locuinte pe piete stabile (fara o dinamica urbana de tip „El Dorado”, dar si fara un exod masiv al populatiei) este raportul dintre locuintele noi livrate intr-un an si stocul existent, care este considerat normal la un nivel de 1% (luand in calcul o durata medie de viata a locuintelor de 100 de ani).

Anul trecut, in Romania, au fost livrate 52.206 locuinte, in timp ce stocul total este format din 8,9 milioane de unitati locative, astfel ca ponderea locuintelor noi in stoc a fost de 0.58%.

Peste acest prag s-au situat doar 9 judete in care au fost livrate 34.303 locuinte, reprezentand 66% din total. Peste pragul de 1% s-au situat cinci judete – Cluj, Sibiu, Timis, Iasi si Constanta – in timp ce regiunea Bucuresti – Ilfov s-a situat usor sub acest prag, cu un nivel de 0.97%. La polul opus se afla judetele Mehedinti, Gorj, Hunedoara, Teleorman si Caras-Severin (intre 0,09% si 0,15%), zone care se confrunta cu un fenomen accentuat de depopulare, fiind ocolite de investitori.

Cu alte cuvinte, semne de incalzire in ceea ce priveste constructia de locuinte se manifesta in primul rand in Cluj (1,58%) si Sibiu (1,51%), dar in conditiile in care cele doua judete au o evolutie stabila (in cazul Sibiului), respectiv ascendenta (in cazul Clujului) a populatiei rezidente, expansiunea fondului locativ este justificata pana la un anumit nivel.

In ceea ce priveste piata din Bucuresti – Ilfov, o alta zona cu o dinamica pozitiva a populatiei, dar si cu o pondere importanta a locuintelor care ofera un grad scazut de confort, livrarea unui numar de 10.000 de locuinte noi pe an este sustenabila, cu conditia ca acestea sa fie mai bune calitativ decat cele din stocul vechi, iar nivelul preturilor sa ramana accesibil, cu o crestere care sa nu o depaseasca pe cea a salariilor.

Topul judetelor din Romania in functie de ponderea locuintelor finalizate in 2016 in stocul total

Judet

Locuinte finalizate

in 2016

Stoc locuinte

la finalul anului 2016

Locuinte finalizate/

locuinte existente*100

Cluj

5.221329.432

1,58

Sibiu

2.696179.052

1,51

Timis

3.691294.913

1,25

Iasi

3.851321.613

1,20

Constanta3.256289.733

1,12

Bucuresti – Ilfov

10.0221.035.992

0,97

Brasov

1.868245.265

0,76

Suceava

2.049269.044

0,76

Arges

1.649278.371

0,59

Romania

52.2068.929.167

0,58

 Sursa: C&W Echinox, Institutul National de Statistica

Cristi Moga

Research Consultant C&W Echinox

Cristi Moga joined C&W Echinox in October 2015, after a 10 years career as a real estate journalist for Ziarul Financiar, the most prestigious business newspaper in Romania. As a journalist, Cristi published more than 5,000 articles (news, analysis and interviews) about real estate. Since he joined C&W, Cristi focused on research and analysis in retail, residential and office segments.